Итак, в общих чертах, основные аспекты юридической проверки при покупке квартиры, уже имеющей своего владельца (владельцев) и основные опасности, подстерегающие покупателя.
Приобретение квартиры на вторичном рынке осуществляется, в основном, путем заключения Договора купли-продажи, хотя возможно приобрести квартиру и по Договору пожизненной ренты или по договору пожизненного содержания с иждивением, а также путем заключения Договора мены в случае наличия собственной квартиры.
Для начала необходимо упомянуть о некоторых особенностях сделок на вторичном рынке недвижимости. Большинство сделок по купле-продаже квартир проходят при участии профессиональных посредников – риэлторских компаний или частных маклеров. Доля таких сделок на рынке – порядка 75% -80%. Поэтому, прежде чем приобретать понравившуюся квартиру, необходимо убедиться, что вы имеете дело либо с непосредственным владельцем квартиры, либо с лицом, уполномоченным проводить с Вами переговоры, принимать авансы или задатки, или проводить любые другие денежные расчёты и совершать юридически значимые действия, такие как подписание договора купли-продажи или подписание акта приёма-передачи квартиры и т.п. Это может подтвердить либо агентский договор с агентством недвижимости, либо доверенность, удостоверенная нотариусом.
На рынке вторичного жилья можно встретить квартиры, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах. В те годы при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Прошло время и дети, которые не участвовали в приватизации квартир их родителями, имеют право заявить о нарушении их прав, и как следствие претендовать на долю в праве, что может послужить основанием для оспаривания сделки в суде.
Еще несколько лет назад встречался вид мошенников на жилищном рынке называемых «авансовиками». Эти «предприимчивые» граждане, вступив в предварительный сговор с собственником квартиры или комнаты, на основании нотариальной доверенности собирали 8-10 авансов или задатков по одной и той же квартире, затем скрывались в других регионах нашей Родины. Доверенность же, выданная собственником отзывалась у нотариуса, ее удостоверившего, за 20 минут до окончания рабочего дня в день, предшествующий сбору авансов.
Были случаи, что «чёрные маклеры» завладев документами на квартиру, подбирали человека, который за определенное вознаграждение выдавал себя за собственника квартиры, документы на фамилию и имя владельца квартиры ему изготавливали поддельные. Получив деньги за квартиру сразу после сдачи документов на регистрацию по нотариальной доверенности от «лжесобственника», такие «риэлторские бригады» исчезали в неизвестном направлении. А покупатель квартиры был вынужден обращаться в милицию за розыском этих лиц.
Достаточно часто встречается другая, менее драматичная, ситуация, когда квартиру продает молодой человек или девушка получив ее в дар от кого-либо из родственников до 1 марта 2005 года. В договоре дарения было указано право пожизненного проживания этих родственников в данной квартире, а в свидетельстве о собственности на квартиру и выписке из ЕГРП указан единственный собственник квартиры – тот самый молодой человек или девушка. О существующем обременении квартиры правами проживания третьих лиц в этих документах не было ни слова. Счастливый покупатель такой квартиры и не подозревает, в какую неприятную историю он попал. Получив документы о собственности и подписав акт приёма-передачи квартиры, он через некоторое время узнает, что в этой квартире имеет право проживать дедушка бывшего собственника квартиры. «Доверенные» лица бывшего собственника квартиры предлагают за внушительную сумму денег решить данную проблему, и купить дедушке отдельную комнату в коммунальной квартире за ваш счёт.
Привлечение опытного риэлтора или юриста поможет избежать подобной участи, потому что специалист обязательно внимательно ознакомится со всеми необходимыми документами и проведёт полную проверку юридической чистоты квартиры.
Хочется ещё раз подчеркнуть, что рынок вторичной недвижимости очень большой, и часто встречается большое количество профессиональных надежных риэлторских компаний и порядочных профессиональных частных маклеров, но никто не может гарантировать, что лично вам, не встретится мошенник в сфере недвижимости или просто некомпетентный риэлтор.
Наиболее сложными, с точки зрения проверки юридической чистоты, являются квартиры, права собственности на которые были получены в результате наследования по закону или по завещанию. Бывают ситуации, когда при вступление в наследство по закону (при отсутствии завещания) нет наследников первой и второй очереди (родных и приемных детей, родителей, усыновителей, супругов, полнородных и не полнородных братьев и сестёр наследодателя, бабушек и дедушек) вступают в наследство наследники третьей очереди, т.е. дяди и тети, племянники и племянницы наследодателя. При этом, если родственники наследодателя проживают в различных регионах нашей необъятной Родины, то нотариус, очень часто, физически не может знать об их существовании, и тем более их известить. Соответственно, вступают в наследство те родственники, которые в момент открытия наследственного дела знал о смерти наследодателя и вовремя явился к нотариусу, представив необходимые документы, подтверждающие степень родства. Именно они, в различных долях, определяемых законом, и вступают в права наследования на «освободившуюся квартирку». Так как собственников квартиры может образоваться несколько, а квартира может быть и однокомнатной, то единственный вариант справедливого разделения унаследованной квартиры - её продажа. Если через десять лет, вдруг, вернется из-за границы приемный сын наследодателя и заявит в суде свои права на квартиру, то сделка купли-продажи наследуемой квартиры может быть признана судом недействительной, и все имущество, полученное сторонами по этой сделке, должно быть возвращено прежним владельцам – «реституция», т.е. восстановление прав. Даже если в суде, наняв хорошего и дорогого адвоката, вам удастся отстоять свое право собственности на квартиру, то времени, денег и нервов вы потратите много.
Наличие в истории перехода прав на квартиру наследования по завещанию также является скрытой опасностью, которая может привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной в судебном порядке, и как следствие к двухсторонней реституции всего полученного по сделке. Например, если близкие родственники наследодателя, супруг или дочь «незаслуженно» не были упомянуты в завещании, и квартиру получила родная сестра наследодателя. Правда, необходимо здесь уточнить, что срок оспаривания завещания ограничен общим сроком исковой давности и не превышает трёх лет, с тех пор как гражданин узнал или должен был узнать, что его права нарушены.
Следующий серьезный случай, когда квартиры продаются лицом недееспособным или ограниченным в дееспособности судом, если мошенники заранее договорились с таким собственником квартиры, то после совершения сделки и получения денег за квартиру бывший собственник квартиры, с помощью адвоката или опекуна (попечителя) подает иск в суд о признании сделки ничтожной. Суд расторгает сделку, квартиру возвращают недееспособному владельцу.
Другая разновидность описанного выше случая – сделки с пожилыми людьми. Суд, по ходатайству адвоката, представляющего интересы бабушки «божий одуванчик», продавшей вам квартиру, может расторгнуть сделку, если адвокат докажет, что бабушка в момент совершения сделки заблуждалась относительно её природы (т.е. не понимала что такое «купля-продажа») или находилась в состоянии, не позволявшем ей осознавать значение своих действий и руководить ими. Например, в связи с тем, что она страдает гипертонией, и именно в этот день у нее был «гипертонический криз», что подтверждается справкой участкового врача, выданной утром в день сделки.
В риэлторской практике, иногда, встречается «забавная» ситуация, информация о которой, в различных вариациях, обошла все агентства недвижимости. Вот её суть – квартира продается по Договору пожизненного содержания с иждивением, по которому Покупатель квартиры сразу становится ее собственником, но в квартире до конца своих дней остается проживать пожилой человек ее продавший. Кроме того, Покупатель по Договору пожизненного содержания с иждивением, обязан оплачивать, или предоставлять в натуре содержание бывшему собственнику квартиры в установленной Договором форме и размерах. Дело в том, что наши суды, как правило, при возникновении судебного разбирательства по предмету Договора пожизненного содержания с иждивением, в большинстве случаев встают на сторону пожилого человека, бывшего собственника квартиры, и расторгают вышеуказанный Договор. Зачастую, получить компенсацию денежных средств, истраченных в результате исполнения Договора, не представляется возможным.
Большой проблемой для покупателя жилья могут стать лица, ранее прописанные в квартире, но выбывшие из нее против своей воли – осужденные к лишению свободы на длительный срок, лица, подвергнутые принудительному лечению в психиатрических больницах или ЛТУ. Их права на пользование квартирой сохраняются, если они были зарегистрированы в квартире до 1 марта 2005 года, даже в том случае, если в момент совершения сделки купли-продажи они в квартире и не были прописаны.
Вывод
Только после детального анализа всех документов и тщательного изучения ситуации можно гарантировать легитимность прав покупателя и отсутствие неприятных и отнимающих время судебных разбирательств. Безопасность вложения Вами денежных средств в квартиру на вторичном сегменте рынка – всегда находится в Ваших руках. И обязательно нужно привлечь к подготовке будущей сделки квалифицированного специалиста.
Советы
Если вам приглянулась квартира именно на вторичном рынке, то помимо свидетельства о собственности надо попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, и этого будет вполне достаточно. Из реестра видно, была ли квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, то есть все возможные разбирательства.
Если вы обнаружите из истории квартиры какие-то споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения. По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью — три года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы все-таки обнаружили какие-то споры, которые возникли за последние три года, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если судебное решение еще не вынесено, то лучше его дождаться, прежде чем пойти на сделку.