Необходимо учитывать, что у продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов обмануть потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь.
Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины.
Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.
Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.
Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По законам, даже при максимальном вычете из зарплаты, это может занять несколько десятков лет.
Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям - так называемая продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги - и уезжает в неизвестном направлении.
Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.
Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке.
Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.
Если деньги передаются в момент нотариального оформления - рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.
Но обман при купле-продаже недвижимости вероятен и по вине посредников - частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а, следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.
Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного единственного договора, а затем бесследно исчезают. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.
Здесь ему говорят, что есть срочный вариант - хозяин через неделю улетает в Израиль, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу - 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает вместе с деньгами.
Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, а ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за подбор (просмотр) вариантов небольшие деньги - от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. «Навар» с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100.
Распространенный прием мошенничества связан с неприватизированной квартирой. К ее владельцу приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду квартиру, например, на полгода.
Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя - заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя «заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина», его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе. Получив деньги, многие паспорт отдают. Ведь владелец квартиры не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.
Будьте честными при подготовке и подписании договора. Очень просто можно допустить «ошибку» при оформлении договора купли-продажи, в котором имеется пункт о цене жилой площади.
Тут необходимо сделать небольшое отступление. У квартиры существует как бы две цены - по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может быть меньше рыночной в несколько раз. А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы - продавец, и пошли на это, то имеется большая вероятность, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут сумму, указанную в договоре. Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, т.к., как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок на сумму более чем в 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.
При покупке/продаже квартиры будьте очень внимательны, не обдумав, а при необходимости и не посоветовавшись со специалистом или юристом, не спешите совершать какие либо действия, особенно, если на их ускорении настаивает тот, с кем заключается сделка.
Учтите, что наиболее безопасна, покупка квартиры у первичного собственника, который приобрел жилье по инвестиционному контракту. Наиболее проблемными, с точки зрения проверки «чистоты» документов сделки с квартирами, полученными по завещанию, по причине сложности, а иногда и невозможности установить число наследников. На втором месте по риску - сделки с квартирами, полученными по договору ренты. Опасность заключается в том, что этот договор наиболее часто расторгается в суде по иску рентополучателя или заинтересованных третьих лиц.