Самовольное возведение строений – далеко не редкое явление в России. В то же время правовой статус этих объектов и возможность их легализации не имеет четкой регламентации в действующем законодательстве. Отсюда возникают сложности с оборотом самовольных построекиоформлением права собственности на них.
Из смысла действующего законодательства следует, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам (ст. 263 ГК РФ). При этом он должен соблюдать строительные нормы и правила, а также требования о назначении земельного участка.
Нередки ситуации, когда объект недвижимости строится на чужой земле, или на своей, но без получения соответствующих разрешений. Нередко арендатор реконструирует недвижимость без согласования с собственником.
Зачастую это связано с незнанием законодательства или с нежеланием проходить сложную и длительную процедуру получения разрешений на строительство.
Но рано или поздно владельцы «самоволок» осознают необходимость оформления своих прав на имущество, ведь без этого объекты невозможно продать, заложить и легально использовать в хозяйственном обороте. И здесь приходится сталкиваться с правовой неопределенностью, не позволяющей однозначно понять: как можно легализовать самовольную постройку?
Понятию самовольной постройки, последствиям ее возведения, способам легализации посвящена статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 2 указанной статьи определено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.
Как предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции ФЗ от 30.06.06 N 93-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Закон «О дачной амнистии») в ст. 222 ГК РФ были внесены изменения. Ранее, право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. Теперь, с 01 сентября 2006 года лицом, правомочным требовать признания права собственности на самовольную постройку может быть только собственник земельного участка либо лицо, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.
В настоящее время существует два способа легализации самовольных построек: административный и судебный.
1. Административный порядоккасается легализации индивидуальных жилых строений и объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, а также объектов дачного хозяйства или садоводчества.
В силу ст. 25.3 ФЗ от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на такие самовольно построенные объекты регистрируются Федеральной регистрационной службой на основании:
· правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве, акт органа власти о предоставлении участка, выписка из похозяйственой книги или иной документ) с приложением в необходимых случаях кадастрового плана;
· технического паспорта (для индивидуальных жилых домов до 01.01.2010 г.) либо декларации об объекте недвижимого имущества (для дачного, садоводческого объекта, гаража).
2. Судебный порядоккасается легализации всех остальных самовольных построек.
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение.
Пункт 3 ст. 222 ГК РФ в редакции Закона № 93-ФЗ, предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, обладающим правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, правом бессрочного пользования земельным участком, на котором возведена самовольная постройка.
Если в судебном порядке будет доказано наличие у застройщика прав на землю, а также то, что возведенная постройка не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на постройку может быть признано судебным решением.
Таким образом, и в том и другом случае право собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.
С момента вступления в действие закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ ("О дачной амнистии") с 01.09.2006 в отношении легализации самоволок сложился «замкнутый круг»: самовольную постройку узаконить нельзя пока земля не в собственности, землю в собственность под строением получить нельзя - пока не узаконена самовольная постройка.
Для многих лиц, единственной возможностью узаконить самовольную постройку, возведенную на неоформленном земельном участке, является обращение в суд с иском о признании права собственности на постройку.
При решении вопроса о признании права на самовольную постройку в судебном порядке создание доказательственной базы в каждом конкретном случае требует индивидуального подхода.
При этом необходимо учитывать, что начинать нужно с оформления земельного участка. Так, если на данном участке находится несколько объектов недвижимости, и если хотя бы один из них оформлен за вами на праве собственности, вы сможете оформить земельный участок в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ. После этого, получив свидетельство о собственности на землю, следует обращаться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку, расположенную на данном земельном участке. При этом в суд нужно будет представить доказательства того, что возведенная постройка не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
Однако нередки ситуации, когда на земельном участке нет оформленных в собственность строений, а только самовольные постройки. Тогда узаконить такие постройки в судебном порядке будет гораздо сложнее, но все же шансы есть.
Прежняя редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ допускала возможность признания в судебном порядке право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Эта редакция утратила силу с 01.09.2006 года (с момента вступления в действие закона № 93-ФЗ от 30.06.06) в связи с введением новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь за лицом, у которого земельный участок под самовольно возведенным объектом находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании.
Это означает, что до 01.09.2006 года за признанием права собственности на самовольную постройку мог обратиться в суд не только собственник земельного участка, но и лицо, построившее «самоволку» и доказавшее, что органы власти не возражают против предоставления ему участка под возведенную постройку в собственность либо в аренду в будущем.
С 01.09.2006 года лица, не имеющие законных прав на землю, не могут рассчитывать на удовлетворение в судебном порядке их требований о признании прав собственности на возведенные на участке самовольные постройки.
Однако применение новой нормы ст. 222 ГК РФ вызывает много вопросов. Закон 93-ФЗ не установил, с какого момента ее следует применять, с момента возведения постройки или с момента обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Не совсем понятно, если постройка возведена до 01.09.2006г, должна ли к ней применяться новая редакция ст. 222 ГК РФ? Или норма касается только самовольных построек, возведенных после вступления в силу закона №93-ФЗ? А может, не имеет значения время создания самовольной постройки, а важен момент обращения с иском о признании права на нее до 01.09.06 либо после? Данные вопросы не получили ответов в законе от 30.06.06 №93-ФЗ.
В силу п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
В Федеральном законе от 30.06.06 №93-ФЗ не предусмотрено, что он распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие.
Это значит, что если самовольная постройка была возведена до вступления в силу названного закона, то при обращении в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку должна применяться прежняя редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Вместе с тем судебная практика относительно применения новой редакции статьи 222 ГК РФ к отношениям, возникшим до 01.09.2006 и после 01.09.2006 года, неоднозначна.
Некоторые суды придерживается той позиции, что постройка не может быть признана за лицом, не являющимся собственником (законным владельцем) земельного участка, независимо от времени создания самовольной постройки, т.е. применяют новую редакцию ст. 222 ГК РФ. Другие говорят о том, что должно применяться законодательство, действовавшее в период возведения постройки, причем независимо от того, когда истец обратился в суд - после 01.09.06 или нет, а значит, должна применяться старая редакция ст. 222 ГК РФ.
Прямых указаний на то, что статья Закона №93-ФЗ, посвященная редактированию п. 3 222-й ст. ГК РФ, распространяется на отношения сторон, возникшие до 01.09.2006 г., Закон не содержит. Следовательно, новая редакция п. 3 222-й ст. ГК РФ подлежит применению к тем отношениям сторон, которые возникли после её введения – т.е. с 01.09.2006 г.
В каждом конкретном случае при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку нужно учитывать момент возникновения правоотношений и подходить к созданию доказательственной базы с учетом названных изменений в законодательстве.
С 01.09.2006 г. установлен новый порядок государственной регистрации права собственности на следующие объекты:
объекты недвижимости, для строительства, реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство;
объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;
объекты недвижимости, создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
Внесенные Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ изменения существенно облегчают процесс оформления прав собственности на указанные объекты недвижимости. Судебная процедура, описанная выше, для таких объектов не нужна, так как теперь они не являются самовольными постройками.
Необходимо обратить внимание, что выдача разрешения на строительство не требуется в случаях:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Основаниями для государственной регистрации права собственности являются документы:
Декларация, подтверждающая факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для его строительства или реконструкции не требуется разрешение на строительство) и содержащая описание такого объекта.
Однако ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ, ни в Приказе Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 № 232 не указано, где гражданин может получить форму декларации, какой орган ее выдает. Вероятно, форма декларации будет предоставляться гражданам в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
При оформлении декларации гражданин должен самостоятельно вписать в нее информацию об объекте недвижимости: адрес, вид (название), назначение постройки, кадастровый номер земельного участка, площадь постройки, год ее создания, материал наружных стен, подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.
Технический паспорт, подтверждающий факт создания и содержащий описание объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном порядке.
Кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Упрощенный порядок оформления права собственности на земельный участок.
При отсутствии правоустанавливающих документов на земельные участки упрощенным порядком регистрации права собственности на землю могут воспользоваться следующие граждане.
1.Физические лица, которым земельный участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования либо на праве пожизненно наследуемого владения. Документы на земельный участок, находящиеся у таких граждан, являются основанием для государственной регистрации права собственности:
акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.
Помимо одного из перечисленных документов для регистрации права собственности на земельный участок необходимо представить кадастровый план соответствующего земельного участка.
Прежде чем провести кадастровый учет земельного участка в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости), следует провести землеустроительные работы, включающие межевание границ участков (оплачивается гражданином отдельно).
Зарегистрировать право собственности на такие земельные участки можно в порядке, установленном ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность данных земельных участков в этом случае не требуется.
2.Физические лица, которые владеют участком в садоводческом, огородническом, дачном товариществе или кооперативе, но не имеют каких бы то ни было документов о правах на землю.
Эта довольно распространенная ситуация связана с тем, что дачные участки распределялись давно и членство в товариществе или кооперативе подтверждалось лишь книжкой садовода или иными подобными документами.
Если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу 01.09.2006 г. Закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.
Предоставление в указанном случае земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя.
К данному заявлению прилагаются следующие документы:
описание местоположения границ земельного участка, подготовленное этим гражданином;
заключение правления данного некоммерческого объединения с указанием гражданина, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждением соответствия указанного описания местоположения границ земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.
В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:
удостоверенную правлением данного некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;
выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.